Como é morar no Parque das Nações, a minicidade que nasceu da Expo 98?

Há 25 anos, Portugal estava em alvoroço. Passavam poucos dias da inauguração da Expo 98, uma megaexposição cultural que marcou para sempre o desenvolvimento urbano de Lisboa para oriente. De uma antiga zona portuária e industrial, degradada e poluída, nasceu por via de um projeto de construção nova aquela que é hoje a freguesia do Parque das Nações - uma nova ‘minicidade’, que trouxe mais casas, escritórios, comércio, cultura e transportes à capital portuguesa. E a par das muitas empresas que decidem instalar ali as suas sedes e serviços, a chamada Expo tem atraído cada vez mais famílias portuguesas e estrangeiras de classe média/média alta para viver. Admiram a qualidade de vida, as zonas de lazer e a oferta cultural que ali existe, além da proximidade ao rio Tejo. A propósito dos 25 anos da Expo 98, o idealista/news foi saber o que distingue o Parque das Nações enquanto bairro residencial e o que mudou de lá para cá.

Foi há um quarto de século, no dia 22 de maio de 1998 que Portugal viu nascer uma nova centralidade a oriente de Lisboa. Aqui foi inaugurada a Expo 98, uma exposição mundial que decorreu nos 130 dias seguintes, envolvendo cerca de 5.000 eventos musicais, centenas de exposições e mais de 10 milhões de visitantes. A Expo'98 dinamizou – e muito - a economia da capital e do país, com um investimento que ascendeu a 2,1 mil milhões de euros.

Mas deixou uma herança muito maior aos portugueses. O Parque das Nações foi construído do zero, em cerca de 50 hectares na zona oriental de Lisboa, onde atracavam hidroaviões nos anos 40 e funcionavam matadouros e indústrias poluentes nos anos 80. Esta exposição mundial transformou uma área abandonada, cheia de contentores velhos, armazéns devolutos, infraestruturas oxidadas e solos contaminados, numa nova zona urbana da capital, cheia de vida e pontos de interesse.

“A zona da Expo tornou-se, sobretudo, uma referência, quer a nível do edificado, quer do espaço público, quer também numa maior valorização da frente de rio”, resume ao idealista/news Maria Gato, investigadora em antropologia e sociologia urbanas e professora no ISCTE. Foram vários os equipamentos que ficaram no pós-evento, como a Gare do Oriente, a Ponte Vasco da Gama, o Teatro Camões, o Altice Arena, a Torre Vasco da Gama, o teleférico, o Oceanário, o Pavilhão do Conhecimento e o agora Casino de Lisboa.

Nesta zona oriental da capital, foi construída uma malha urbana cheia de edifícios de habitação, torres de escritórios e outros serviços, como o Centro Comercial Vasco da Gama, que servem a mais recente freguesia de Lisboa, a do Parque das Nações, atraíndo cada vez mais famílias para viver e empresas para investir, mas também turistas para passear. Ali está a famosa Gare do Oriente, desenhada pelo arquiteto espanhol Santiago Calatrava, que serve de porta de entrada e saída da capital de comboio ou autocarro, bem como o Campus da Justiça e a FIL - Feira Internacional de Lisboa.

Segundo os Censos 2021, esta freguesia reúne 22.382 residentes, mais 6,45% do que há dez anos. Há uma “valorização do Parque das Nações enquanto espaço com características excecionais para se viver, quer pela qualidade de vida que lhes proporciona, quer pela dimensão simbólica e valor reputacional, que retiram do espaço que habitam”, comenta ainda Maria Gato, que não tem dúvidas que o caso do Parque das Nações foi “uma espécie de laboratório de urbanismo, que inspirou mudanças ao nível do rearranjo do espaço público da cidade”.

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Viver no Parque das Nações: como evolui a procura e a oferta de casas para comprar?

São várias as motivações que têm levado as famílias a escolher o Parque das Nações para viver ao longo das últimas décadas. Pedro Rodelo, mediador na imobiliária Casa 10, afirma que “a proximidade ao rio, o elevado padrão de qualidade de vida e variedade de serviços disponíveis” estão entre as principais razões.

“A oferta habitacional de qualidade e as várias infraestruturas comerciais, culturais e recreativas fazem do Parque das Nações uma zona ímpar em Lisboa, na qual é possível desfrutar de uma típica vivência de bairro e ter acesso a uma zona central de serviços e lazer, com diversos parques, ciclovias, zonas desportivas e sempre com o horizonte amplo fornecido pelo rio Tejo”, acrescenta ainda Ana Lopes, assessora de direção da ERA Expo.

O mesmo confirma Cristina Duarte, que viveu na zona norte do Parque das Nações, durante uma meia dúzia de anos. “O melhor de tudo era ter o rio e os espaços verdes mesmo ali ao lado, permitindo desconectar e ter momentos de lazer de forma fácil. O que mais recordo com saudades são as caminhadas e os passeios de bicicleta pela manhã cedo ou ao final da tarde. E ao fim de semana também não eram necessários grandes planos, muitas vezes nem saímos dali, porque era muito agradável fazer vida de bairro, tudo perto, desde ir comprar o jornal, tomar o pequeno almoço numa esplanada, ir à mercearia, à lavandaria ou ao ginásio, quase sempre a andar, sem tocar no carro”, comenta ao idealista/news.

Os dados do idealista/data revelam que a procura de casas para comprar no Parque das Nações tem aumentado nos últimos trimestres (desde o verão de 2022), exercendo uma maior pressão sobre a oferta de casas existente nesta freguesia lisboeta. Mas quem é que afinal quer morar na Expo? Os especialistas ouvidos afirmam que são, sobretudo, as famílias portuguesas de classe média, média-alta e alta que procuram viver neste bairro oriental da capital.

“A procura mais comum é de cidadãos nacionais à procura de habitação própria, em linha com o posicionamento do Parque das Nações como uma zona de referência para os clientes nacionais, especialmente para famílias jovens da classe média”, adianta Ana Lopes, da Era Expo. Este é, portanto, um movimento que se tem sentido desde os primeiros anos de vida desta minicidade dentro de Lisboa. Isto porque, “no início, o Parque das Nações foi sendo habitado maioritariamente por casais jovens com filhos pequenos. Havia muitas crianças e a falta de escolas era um enorme problema”, tal como recorda a investigadora Maria Gato.

Há ainda outro movimento observado na Expo: "Há muita rotatividade dentro da própria zona, motivada por clientes satisfeitos com a mesma e que pretendem mudar de casa mantendo-se no Parque das Nações, fazendo 'upgrades' motivados pela primeira linha de rio, zona exterior, coberturas, entre outros”, assinala ainda Ana Lopes. Ou seja, quem vive na zona da Expo quer continuar a fazê-lo até porque, segundo Maria Gato, “tende a percecionar os bairros mais centrais de Lisboa como muito densos, confusos, barulhentos, sem espaços verdes e sem grande qualidade de vida”.

“Viver no Parque das Nações continua a ser ‘mágico’ e um privilégio em termos de qualidade de vida", Maria Gato, investigadora e professora no ISCTE

A antiga residente do Parque das Nações recorda que "a vizinhança era bastante agradável, com muitos casais e famílias jovens, na maioria dos casos, de classe média, média-alta". Partilha ainda que, na altura, o prédio onde vivia era novo, tinha "vistas e luz incríveis", tendo sido "desenhado para ser sustentável e confortável todo o ano, o que não era habitual na maioria das casas em Lisboa", acrescenta Cristina Duarte, que trabalha na área da comunicação social.

Além dos cidadãos portugueses, há muito que os estrangeiros têm a zona da Expo'98 na sua mira para comprar casa, passando a representar 9,55% da população residente em 2021. Aliás, “com a política dos vistos gold, o Parque da Nações foi um território de eleição” para o investimento imobiliário, lembra a professora do ISCTE. Apesar de o programa dos vistos gold estar em risco de terminar por iniciativa do atual Governo, continua a haver cidadãos estrangeiros a querer adquirir habitação nesta zona, sobretudo, oriundos do Brasil, China, Angola e EUA, adiantam os mediadores imobiliários.

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Mas, como qualquer zona, há sempre aspetos menos positivos a apontar. "Por vezes, era desagradável o cheiro do rio, em momentos de maré baixa", além do "custo de manutenção dos edifícios, que agrava as quotas do condomínio", comenta ainda a ex-moradora do Parque das Nações.

Importa recordar que há também quem viva na freguesia do Parque das Nações, mas para lá da linha do comboio, onde a realidade habitacional é bem diferente. “No desenho da nova freguesia foram incorporados bairros sociais de grande contraste com o Parque das Nações. A linha de comboio continua a ser uma barreira física entre duas realidades socioeconómicas e territoriais, agora pertencentes à mesma freguesia”, lembra a investigadora e sub-diretora do DINÂMIA'CET-ISCTE.

Comprar casa no Parque das Nações com crédito habitação: quanto custa?

Mesmo 25 anos depois da revitalização deste espaço urbano, “viver no Parque das Nações continua a ser ‘mágico’ e um privilégio em termos de qualidade de vida - quer pela qualidade do edificado, do espaço público, das infraestruturas, do ambiente urbano, das acessibilidades. Acresce a tudo isto o prestígio social que se considera ser intrínseco a este espaço único em Portugal”, adianta a professora Maria Gato, que teve a Expo’98 como tema central da sua tese de doutoramento.

Foi precisamente de uma procura sólida de casas para morar, que foram nascendo novos empreendimentos residenciais pelo Parque das Nações. Agora, estão em desenvolvimento vários projetos como Marinhal, o Orpheu, o Distrikt ou o Pines, que ajudam “a reforçar a imagem sólida do Parque das Nações como uma zona de referência no imobiliário nacional”, destaca Ana Lopes. Mas estas novas casas continuam a ser “claramente insuficientes para fazer face à procura existente”, considera Pedro Rodelo, da Casa 10.

Esta dinâmica entre a oferta e a procura influencia os preços das casas colocadas no mercado do Parque das Nações. Observa-se que, desde a pandemia, os preços das casas à venda muito têm oscilado, estando ora a subir, ora a descer. Esta tendência também marcou 2022, um ano especialmente impactado pela instabilidade económica espelhada pela alta inflação e subida dos juros nos créditos habitação, que tem atrasado a decisão de compra e até arrefecido a compra de casas em todo o país.

Os dados mais recentes do idealista/data revelam, ainda assim, que houve um aumento dos preços das casas à venda na ordem dos 5% no primeiro trimestre de 2023 face ao trimestre anterior, em resultado de uma maior pressão da procura sobre a oferta de habitação existente. Neste contexto, comprar casa no Parque das Nações custou 6.004 euros/m2 em termos medianos.

O custo mediano dos apartamentos à venda no Parque das Nações situou-se nos 772 mil euros no início de 2023. Mas já foi bem superior: apesar da economia passar por mares agitados, no segundo trimestre de 2022 o preço mediano dos apartamentos neste mercado atingiu o seu máximo em cinco anos, de 875 mil euros, aponta os mesmos dados.

Claro está que, com a subida dos juros a todo o vapor nos últimos anos a par dos altos preços das casas, pedir um empréstimo habitação para comprar casa no Parque das Nações também está bem mais caro. É isso mesmo que mostram as simulações realizadas pelo idealista/créditohabitação, tendo em conta um crédito habitação com spread de 0,80%, taxa variável com Euribor a 6 meses (média do mês anterior), prazo 30 anos e com entrada mínima de 10%:

• Comprar casa de 800 mil euros (preço mediano no verão de 2022): em abril de 2022 a Euribor a 6 meses ainda estava negativa (-0,311%), pelo que a prestação da casa era de 2.151 euros/mês em maio do ano passado. Já quem contratou um crédito do mesmo valor em junho de 2023, com a Euribor a 3,682% (média de maio), vai pagar mais 1.488 euros de prestação da casa durante os primeiros seis meses, já que o valor sobe para 3.639 euros mensais.
• Comprar casa de 772 mil euros (preço mediano no primeiro trimestre de 2023): quem pediu um empréstimo para adquirir uma habitação deste valor em maio de 2022 pagou 2.075 euros/mês nos primeiros seis meses. Já quem o fizer em junho deste ano vai pagar mais 1.437 euros, sendo que a prestação da casa é de 3.512 euros/mês.

Arrendar casa na zona da Expo’98 é uma opção?

Quem quer mesmo viver no Parque das Nações e não consegue avançar com a compra da casa, pode recorrer ao arrendamento. Mas também este mercado residencial apresenta uma baixa oferta para a procura existente, de acordo com os especialistas ouvidos pelo idealista/news.

Os dados do idealista/data revelam também que no mercado de arrendamento a procura e oferta de apartamentos no Parque das Nações não tem sido linear ao longo dos últimos cinco anos. Verifica-se que quando a procura neste mercado sobe tende a fazer pressão sobre a oferta e, por conseguinte, os preços das casas para arrendar aumentam (em termos medianos). Foi isso que aconteceu, por exemplo, no segundo trimestre de 2022: a procura aumentou cerca 90% em termos trimestrais, a oferta caiu 31% e os preços unitários medianos aumentaram 5% para 14,8 euros/m2.

Os especialistas contactados pelo idealista/news não têm dúvidas que, tal como se verifica no resto do país, há um claro desequilíbrio entre a oferta e a procura no mercado de arrendamento do Parque das Nações. “A procura predominante é para compra, embora mais recentemente tenha aumentado a procura para arrendamento”, destaca Ana Lopes. Também Pedro Rodelo, da imobiliária Casa 10, afirma que “existe procura quer para venda quer para arrendamento, sendo claramente deficitária a oferta no contexto de arrendamento”.

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De acordo com os mesmos dados, nos últimos dois trimestres a procura de casas para arrendar na zona da Expo'98 caiu na ordem dos 7%, tendo levado a que houvesse um aumento de oferta de habitação e um ligeiro ajuste das rendas dos apartamentos, que se fixaram no primeiro trimestre de 2023 em 17,8 euros/m2/mês. Ainda assim, apesar da evolução dos preços não ser linear, verifica-se que os preços medianos hoje praticados estão entre os mais elevados dos últimos cinco anos.

Além deste desequilíbrio no stock do mercado residencial do Parque das Nações - mais marcado no arrendamento –, há outros fatores que ajudam a explicar os elevados preços das casas quer para arrendar, quer para comprar nesta freguesia de Lisboa, como a proximidade ao rio Tejo. “A primeira linha sempre foi distintiva, quer da tipologia de edifícios/condomínios, quer da tipologia de residentes. As ‘vistas’ fazem-se pagar mais caro, tanto no Parque da Nações como em todo o lado”, indica Maria Gato, que assume que a Expo “devolveu o rio à cidade”.